Par Anisha Madayah
L’érosion des côtes, la hausse du niveau de la mer de 5,6 mm annuellement, les crues subites sont des conséquences connues du réchauffement climatique à Maurice. Face à ces menaces constantes, les terrains en bordure des pas géométriques, espaces les plus prisés et appartenant à l’État, attirent toujours des investissements. Le changement climatique, quoiqu’inévitable, n’épargne pas les infrastructures construites mais qui doivent être retapées pour lutter contre les effets du dérèglement climatique. Si la côte a toujours été un lieu privilégié pour de nombreux Mauriciens et étrangers en quête de propriétés, le changement climatique a entraîné des ajustements dans le développement des infrastructures côtières. Malgré cela, les spécialistes estiment que la valeur immobilière sur la zone côtière restera constante, sous condition d’une stabilité à venir.
Le bord de mer, comme nous l’explique Kentish Moorghen, Chief Executive Officer de Prime Pillar Group, a toujours été un lieu d’investissement attractif, particulièrement dans les régions de l’Ouest et du Nord. « Ce sont les endroits idéaux qui ont attiré le plus d’investissement ces dix dernières années. Les gens, en particulier les étrangers, aiment vivre sur la côte. Nous avons d’ailleurs été témoins de l’émergence de grande agglomération d’étrangers à l’Ouest et au Nord ». Il ajoute que différents types de propriétés ont émergé dans ces espaces, notamment à travers des projets tels l’Integrated Resort Scheme, Invest Hotel Scheme ou le Property Development Scheme. Les demandes pour venir à Maurice, ajoute-t-il, sont faites pour plusieurs raisons. « Les gens veulent la sécurité. D’un autre côté, ils choisissent Maurice pour des raisons fiscales. Mais avons-nous fait une analyse pour voir quelle catégorie d’acheteurs a augmenté le Produit intérieur brut dans le secteur de la construction ? Je dirai que ce sont les étrangers ».
Évolution de la valeur monétaire des biens fonciers
La hausse des valeurs immobilières en bord de mer, dit-il, a grimpé à cause des étrangers qui achètent partout. Malgré les effets du changement climatique, peu d’étrangers ont vendu leurs propriétés. Par ailleurs, le prix des infrastructures habitables au bord de la mer a flambé lorsque la Property Restriction Act a été promulguée. « Le prix payé par les étrangers n’est pas comparable à ce que les Mauriciens achètent. De ce fait, nous créons un marché parallèle ». Selon Kentish Moorghen, une variance de 100 % existe dans le prix d’achat d’un Mauricien et d’un étranger s’agissant d’une même propriété immobilière, quoiqu’une différence existe s’agissant de la finition de la structure.
Or pour lui, si la situation s’aggrave à cause du changement climatique, ces propriétaires peuvent vendre leurs biens. « Les investisseurs ne voudront pas acquérir une propriété dans un endroit où des risques sont présents. Ils effectueront davantage d’analyse avant d’investir désormais ». L’érosion des plages, ajoute-t-il, n’existe pas depuis hier. « Cela aura une implication sur les terrains qui sont directement pieds dans l’eau ». Les étrangers n’investissent pas uniquement à Maurice mais effectuent des exercices de due diligence pour savoir où investir. « Même si on parle de Maurice comme un endroit sûr, il n’existe aucun endroit sûr dans le monde ».
L’érosion des plages a corsé la situation en apportant une certaine évolution dans la valeur monétaire, que ce soit en termes de prix de terrains, d’appartements, de duplex ou de villas. « Nous avons vu l’état de la plage de Trou-aux-Biches avec le passage du cyclone Belal. C’est impossible de contrôler les inondations. De ce fait, il faut qu’on arrête d’intervenir sur les cours d’eaux naturels ». Il ajoute que la Land Drainage Authority demande souvent que des travaux additionnels soient effectués pour que le Building and Land Use Permit soit donné. Mais pour l’expert en évaluation, cette demande est « illogique » car ce sera difficile de demander à démolir les constructions qui existent déjà dans le voisinage. Les études topographiques et géotechniques sont essentielles avant l’avènement d’un quelconque projet. « On doit prendre en compte ce qui se passera après ce projet et non uniquement penser à accroître sa renommée ».
Le coût de la construction en bord de mer a aussi augmenté. Et le Covid-19, ajoute-t-il, a encore fait flamber les coûts. Avec les effets du changement climatique, les constructions sont revues pour que les infrastructures construites soient solides et résistantes. « Le prix de ces matériaux utilisés se répercute sur les clients, évidemment. Ce n’est pas donné à tout le monde d’acheter au bord de la mer ». Si une propriété construite au bord de mer est vendue à cause d’un distress, la personne n’atteindra jamais le seuil de la valeur du marché.
Selon certains spécialistes dans le domaine de la construction, le changement climatique n’empêche pas le développement des propriétés mais plutôt appelle à revoir la manière dont ces propriétés sont construites. « Nous sommes appelés à évoluer avec le changement climatique en tenant en compte tout ce qui est durabilité et résilience face aux effets qui en découlent. Nous démontrons cette capacité de nous adapter à ces changements et des études prouvent également que nous pouvons développer. Mais où est le risque de dépréciation ? Cela pourra uniquement se produire s’il y a maldonne dans la manière dont ces propriétés sont construites ». Ils expliquent qu’après la pandémie de Covid-19, les hôtels ont repris leurs activités, le nombre de touristes a augmenté et les centres commerciaux continuent à ouvrir leurs portes. « Même les grands investisseurs qui viennent à Maurice rêvent d’avoir une propriété au bord de la mer ».
Pas de dépréciation pour le luxe
Le changement climatique a aussi entraîné des coûts plus élevés pour les constructeurs, étant donné que les matériaux doivent, entre autres, résister à ses effets mais aussi assurer que la propriété n’est pas à refaire dans peu de temps. « Les développeurs ont de la peine à construire car les coûts sont élevés. De ce fait, ils ont des difficultés à construire. Mais cela n’est pas un problème lorsqu’on parle du luxe et de la zone côtière. Les champs de canne à sucre sont transformés en des villes intelligentes qui sont répliquées un peu partout à travers le pays. Mais peut-on recréer la zone côtière ? De ce fait, cela reste un luxe. Les zones côtières appartiennent à l’État et la location est très chère. Très peu de personnes peuvent se le permettre. Cela restera toujours un marché niche », analyse un expert ayant une longue expérience dans le domaine de la construction. Pour lui, la question de dépréciation d’une propriété ne se pose pas car ce marché peut s’offrir le luxe.
Toutefois, la montée des eaux demeure une menace continuelle pour les développeurs. Selon les spécialistes de la construction, un recul est noté par rapport à la manière dont les constructions se faisaient. « Les bâtiments qui étaient construits à une certaine distance de la mer ne se font plus. À cause de la montée des eaux, une plus grande distance entre la structure et la mer est respectée car le risque est très présent », explique un autre expert opérant dans le privé. Des Sea Retaining Walls sont construits sur les pas géométriques afin de protéger les constructions sur la côte. Pour lui, la valeur d’aucune propriété ne sera affectée par le changement climatique car le risque est présent non seulement dans les zones côtières mais aussi dans le centre du pays.
Perte de valeur des « campements » situés dans des zones inondables
Si d’un côté les grands projets de développement sont encore en forte demande, l’expert est d’avis que ceux construits illégalement dans des zones inondables perdent leur valeur sur le marché. Les infrastructures construites dans une circonférence d’une moyenne d’un kilomètre de la plage sont identifiées comme des « campements » dans le jargon mauricien. Il explique qu’une grande différence se situe entre un vrai bungalow situé en bord de mer et un « campement » qui en est loin. « Ce marché peut subir une dépréciation car le changement climatique démontre que plusieurs de ces établissements ont été construits de manière illégale. Aujourd’hui, nous avons des pluies continuelles. Les gens voient facilement, à travers des photos ou vidéos, les régions qui sont inondées. Ces propriétés vont se déprécier car les gens ne voudront pas investir dedans ».
Il est aussi d’avis que la valeur d’une propriété peut aussi chuter si le gouvernement dévoile publiquement le Land Drainage Master Plan. En rendant public ce rapport, un certain benchmark sera établi pour que des décisions appropriées soient prises par les investisseurs s’agissant du lieu où investir. « Si une personne sait que le site se trouve dans une zone rouge, elle n’investira pas. La valeur de la propriété sera affectée ».
La demande pour les propriétés en bord de mer reste robuste
Conscients des risques inhérents aux changements climatiques, les clients se montrent de plus en plus pointilleux lorsqu’il s’agit de propriétés à proximité du littoral. Comme le souligne Julie Granger, Senior Real Estate Consultant chez Fine and Country, agence immobilière de prestige établie à Grand Baie : « L’impact du changement climatique sur le marché immobilier côtier mauricien va devenir de plus en plus significatif si tous les acteurs, qu’ils soient privés ou publics, ne réagissent pas au plus vite pour protéger notre littoral, en faisant des digues par exemple. En raison de l’élévation du niveau de la mer, et de l’érosion côtière plus intense, certaines propriétés immobilières sont de plus en plus vulnérables aux dommages et peuvent perdre de la valeur, car les acheteurs potentiels se tournent vers des zones plus sûres. En plus, il y a des frais d’entretien plus conséquents sur ce type de biens avec l’air salin, le vent et les tempêtes plus nombreuses ; et les compagnies d’assurances peuvent également augmenter considérablement les primes, ce qui peut rendre l’achat de ces biens moins attrayant »
« Néanmoins, l’achat d’un bien pied dans l’eau est toujours considéré comme un rêve pour de nombreuses personnes. Toutefois, cela n’est accessible que par une poignée de Mauriciens ou par des groupes hôteliers, en raison du prix qui est comparativement plus élevé que les biens plus éloignés ». À noter aussi, que les schémas d’acquisition par les étrangers imposent que les biens soient sur des terrains en toutes propriétés donc majoritairement des terrains qui ne sont pas pieds dans l’eau.
Face à l’accroissement de ces risques, Julie Granger indique que « les équipes de Fine and country accordent une attention particulière aux biens pied dans l’eau sélectionnés et avec quels acteurs de l’immobilier ils collaborent, pour s’assurer que les biens soient sûrs et construits dans le respect des normes environnementales actuelles ».
Trois ans de travaux de réhabilitation des zones côtières
La montée des eaux affectant la zone côtière du pays pousse le ministère de l’Environnement à mener des travaux de réhabilitation afin d’accroître la résilience de ces zones. Ainsi, 16 sites sont réhabilités pour la période 2022 à 2025. Les chiffres en disent long sur l’étendue des zones à protéger. La plage de Trou-aux-Biches, La Preneuse, Rivière-Noire,
Le Morne, Pointe-des-Lascars, Saint-Félix, Poste-de-Flacq sont autant de régions où les travaux varient de 800 mètres à un kilomètre. Par ailleurs, le Mauritius Sector Strategy Plan on Tourism de 2017 Maurice estime qu’au cours des 50 prochaines années, la moitié des plages seront perdues, au point de ne plus pouvoir accueillir de visiteurs.
Zaheer Allam : « La création d’un organe de haut niveau pour la planification nécessaire »
Zaheer Allam est d’avis qu’il est nécessaire de créer un organe de haut niveau afin de planifier l’avenir. Avec les bonnes stratégies en place, Maurice pourra rester un havre de sécurité malgré les effets du changement climatique. Toutefois, face à l’argument que les mesures résilientes augmentent les coûts, ce qui pourrait affecter le marché cible en favorisant principalement une clientèle haut de gamme, il est important de réfléchir à ces conséquences.
Comment les professionnels de l’immobilier et les urbanistes anticipent-ils la valeur future des propriétés en bord de mer compte tenu de la montée continue du niveau de l’océan ?
Pour nous, promus comme un hub touristique, l’océan continuera de jouer un rôle clé dans les développements avec vue sur mer. Ces propriétés resteront donc recherchées. Nous devons garder à l’esprit que d’autres pays seront également confrontés aux défis climatiques. Si nous planifions correctement, Maurice peut demeurer un havre de sécurité. Cependant, il est impératif de mener cette démarche pour l’ensemble de la population, en encourageant les promoteurs à contribuer à la communauté. Cela doit être soutenu par des programmes et politiques publics.
Nous devons également tenir compte des coûts. Certaines personnes pourraient arguer que les mesures résilientes augmentent les coûts, entraînant une hausse du prix des produits finaux, ce qui pourrait affecter le marché cible en favorisant principalement une clientèle haut de gamme. Il est donc important de réfléchir à ces conséquences. Nous ne voudrions pas gentrifier des zones, profitant seulement à quelques-uns au détriment des résidents locaux. De plus, nous ne souhaitons certainement pas que des zones deviennent saisonnières, actives principalement en été, quand il fait hiver dans l’hémisphère nord.
Comment les cyclones tropicaux impactent-ils sur la planification urbaine et les infrastructures du littoral ?
Nous avons un exemple parfait qui illustre l’impact des cyclones tropicaux sur la planification urbaine et les infrastructures. Prenons par exemple le cyclone Carol, qui a frappé Maurice dans les années 1960. Carol a causé la mort de 42 personnes et a détruit ou endommagé environ 100 000 maisons, laissant plus de 15 % de la population sans abri. Cela a conduit à une vague de reconstruction, cette fois avec du béton et des toits plats, redéfinissant le paysage mauricien. Aujourd’hui, nous avons des structures plus solides, mais le défi se transforme : de la peur des vents forts, nous passons à celle des inondations soudaines. Nous observons déjà une vague de construction de drains autour de l’île et je pense que nous verrons bientôt émerger des politiques basées sur la résilience en réponse à ces défis. Cela inclura à la fois les villes et les zones côtières.
Existe-t-il des directives ou des réglementations spécifiques en place pour guider les constructions en tenant compte des risques potentiels, tels que l’élévation du niveau de la mer, les tempêtes et les inondations ?
Nous disposons effectivement de nombreuses directives pour guider les constructions, y compris celle en bord de mer. Cependant, un grand nombre d’entre elles sont désuétudes, remontant à 20 ou 30 ans. Il est impératif de les mettre à jour pour qu’elles correspondent aux besoins actuels liés au climat, qui ne cessent d’évoluer. Ainsi, ces directives doivent être flexibles et s’adapter continuellement. En ce qui concerne le développement de taille résistant aux inondations, au-delà des simples directives, il est essentiel que les promoteurs soient honnêtes. Ils doivent déclarer les charges appropriées et fournir des mesures adéquates. Trop souvent, nous voyons des projets construits puis cédés aux acheteurs ou aux opérateurs, qui en subissent ensuite les conséquences en cas de climat extrême. Il est peut-être temps d’engager une discussion sur cette pratique.
Comment le niveau de la mer en constante augmentation peut-il affecter la conception et la durabilité des bâtiments ?
C’est un défi considérable, car nous devons penser à la fois aux bâtiments existants et à ceux à venir. Pour les constructions futures, nous devons élaborer un plan cohérent qui allie adaptation côtière et nouvelles directives. Ceci afin d’assurer à la fois la résilience et la qualité de vie. Pour les bâtiments à venir, il est crucial de les concevoir de manière à résister aux conditions extrêmes en utilisant des matériaux résistants et des designs qui facilitent la déviation de l’eau. Nous pourrons également envisager d’élever nos structures au-dessus des niveaux prévus des marées hautes, mais cela engagerait une autre discussion sur les plans directeurs en place. Il est aussi essentiel que nos bâtiments soient adaptables et flexibles pour répondre aux changements environnementaux futurs.
Par ailleurs, la protection des écosystèmes côtiers, tels que les mangroves et les récifs coralliens, doit être une partie intégrante de notre planification urbaine, car ils constituent une barrière naturelle contre l’érosion et les tempêtes. Ils contribuent énormément à l’économie des zones côtières.
Quelles solutions d’adaptation sont envisagées pour atténuer les risques d’érosion côtière ?
Il y a une série de solutions techniques, y compris la restauration et la protection de nos écosystèmes naturels, l’aménagement des plages, etc. Mais, nous devons aborder la question à différentes échelles. D’une part, il y a la perspective de la politique globale, accompagnée de grands programmes et projets d’adaptation qui impacteront la plupart des plages publiques, des routes et des villages. D’autre part, nous devons considérer les zones comportant de grands développements, comme les hôtels, où les opérateurs doivent participer et s’engager dans des programmes d’adaptation et d’atténuation, à leurs frais, tout en gardant à l’esprit que ces efforts profitent au public et ne visent pas uniquement un gain privé. Cet aspect est souvent quelque peu oublié dans l’ensemble… Ensuite, il y a les développements, souvent résidentiels, qui se trouvent maintenant en dessous du niveau des hautes eaux en raison de l’érosion. À un moment, nous devrons discuter de la possibilité de récupérer certains terrains, mais je prédis que cela sera politiquement difficile, tout en étant toutefois possible et soutenu par une grande partie de la population.
Comment le niveau de l’océan évoluera dans la région au cours des prochaines décennies, et quel impact cela pourrait-il avoir sur les zones côtières ?
Il y a de nombreuses études à ce sujet, et on connaît déjà l’impact. L’érosion côtière s’intensifiera, mettant en danger nos infrastructures et nos magnifiques plages, que nous perdons déjà. De plus, les inondations deviendront un problème plus fréquent, en particulier dans les zones basses et les villes côtières, notamment pendant les marées hautes et les conditions météorologiques extrêmes. Un autre aspect préoccupant est la salinisation de nos sols et de nos nappes phréatiques. Cela pourrait sérieusement impacter notre agriculture et notre accès à l’eau douce. Sans oublier les dommages potentiels à nos précieux écosystèmes marins, comme les récifs coralliens, qui sont vitaux pour la biodiversité et la protection des côtes.
Quels sont les principaux défis que Maurice rencontre en matière de changement climatique ?
La première difficulté majeure réside dans l’inaction et la résistance au changement. Ce problème ne provient pas toujours des décideurs politiques, qui sont souvent en faveur du changement dans le cadre de leur mandat, mais fréquemment de quelques techniciens. L’inaction permet de maintenir le statu quo, minimisant ainsi les perturbations. Or, une action efficace contre le changement climatique implique inévitablement des perturbations, qui ne sont pas toujours bien accueillies, surtout en politique.
À ce stade, il est crucial de reconnaître que la résilience climatique ne devrait pas être une question partisane, mais bénéficier d’un soutien trans partisan. Ce qui est nécessaire est la création d’un organe de haut niveau pour la planification future, qui étudie les tendances futures, y compris le climat, et s’assure que nous respectons nos engagements internationaux. Les politiques actuelles de chaque ministère devraient refléter ces engagements. Il est essentiel d’aligner nos actions avec nos objectifs. Actuellement, il me semble que ce lien fait défaut, car le changement climatique est une question transdisciplinaire.
Anisha Madayah, Journaliste
